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徳島の設計事務所から。建築デザイン事務所 Office−STYLE【長期優良住宅・愛犬と暮らす家】

お住まいができるまでPROCESS

〜ご相談から設計契約 工事完成までの流れ〜 T→U→V→W→X




当方の新築、リフォームにおける設計は、設計から工事完成に至る過程とその考え方を十分にご理解いただくことから始まります。まずは、当方の工事完了に至るまでの設計の進め方をご説明をさせていただきます。新築、リフォーム、それぞれに進め方は同じですが、相違点も御座いますのでお気軽に御相談下さい。





■ファーストプランの内容

お客様の期待に応えながらも、立地条件を考慮した夢のある間取図を提案致します。

■物件調査

新築の場合、敷地条件(法律的項目を含)の調査から行います。
リフォームの場合、既存住宅 (戸建て・マンション物件) の調査から行います。

■事前調査

対象物件までご訪問し、概要を調査します。

1.設計図書の確認(確認申請図面等)
2.建物の家歴をヒアリング
3.目視調査
4.実測調査

■資金計画

1.工事費用 (建築工事・外構工事・その他)
2.設計監理費用(基本設計・実施設計・工事監理)

3.その他 必要諸費用(登記費用等)
4.別途必要備品費用(カーテン、照明器具 等)
を概算にて提示いたします。

※ 上記までを無料にて行っております。




■設計監理契約


ファーストプラン (間取図) と資金計画を元に、当方とお客様との間で設計監理契約を締結いたします。

■再検討

お客様に提示するプランニングは、ファーストプランのみで決定するものではありません。
お客様がご納得いくまで検討を行います。(基本設計)当方では、どの段階よりも基本設計が
一番大事な部分と考えておりますので、方針が決定するまで実施設計は行いません。

●設計監理契約とは、お客様の要望にもとづき設計図面を作成する【設計業務】と 、
設計図面の通りに工事が行われているのかをチェックする【監理業務】 の
双方の業務に関する委託契約になります。

業務報酬

●設計監理費用は物件ごとに御見積書を提示させていただいております。
『平成21年度国土交通省告示第15号』で定める業務報酬に基づき算定致しております。

ただし、最大でも工事金額の10% (税別) としております。
※ただし、構造計算が必要な非木造の建物、専用店舗や複雑なものについては例外とします。
※長期優良住宅の申請に掛かる書類作成費用は別途頂戴致します。
※建築確認申請 等、長期優良住宅申請 等における申請手数料は別途頂きます。


■設計打合せ・設計図面などの作成

基本設計時に、予算に合わせて仕様・デザインなどをお客様と共に決定します。
設計打合せはお客様のご都合に応じて7日〜10日に1回程度の打合せを行います。
設計期間は工事規模に応じて異なりますが、概ね基本設計で1ヶ月〜2ヶ月。
実施設計で1月半〜2ヶ月となります。

■設計図面内容

・基本図面の提示 (配置図・各階平面図・断面図 ・立面図 or パース)
・構造計算書の説明・提示 (必要に応じて)
・許認可申請の手続き代行(建築許可申請・開発許可申請・建築確認申請・中間検査申請・完了検査申請 等)
・実施図面の提示 (基本図面を含む詳細図面)

■実施図面の完成

実施設計図面が完了しますと、もう一度お客様と設計図面の内容を確認させて頂きます。
再度、設計内容についての不足ヵ所や勘違いがないかを確認いたします。
設計図面が完成しましたら、建設業者へ見積依頼を行います。




■建設業者へ見積依頼

見積を行う方法としては3つに分かれます。

@ 当方にて信頼のできる施工業者1社と、具体的な内容を詰めて設計段階から決めておく。
A 当方にて施工実績のある建設業者3社から入札を行い、金額を比較して決定する。
B お客様推薦の施工業者より見積を取る。

上記の方法において、確かな自信が持てるのは@とAです。
金額の高すぎる業者、施工に不備の多い業者はリストアップしておりません。
Bについてはお客様とのご関係にも寄りますが、
監理者と施工者の立場が逆転する場合が考えられます。
監理者はお客様の代理であるので、建設業者よりも優位な立場でいる必要があります。
したがってできれば避けたい方法です。
また、競争入札の場合は金額が安すぎる事も問題が生じる原因となりかねますので、
ケースにより検討が必要です。適正価格が最も良いと考えています。

■見積確認・コストコントロール

建設業者からの見積内容をチェックします。見積内容が適正価格なのか、
見積内容が設計図面と一致しているかなどの確認も行います。
当方では、設計図面に記載されている項目は、見積書に不備があった場合でも
反映されているものとみなしています。さらに、お客様の資金計画と見積金額とが
かけ離れている場合、仕上げ材料の変更など、コストコントロールを行います。

■工事請負契約

コストコントロールが終了し、資金計画に問題が無くなれば
工事施工業者と工事請負契約を締結します。
工事内容、請負金額、近隣からのクレームへの対処方法、
支払い条件 等の確認をしていただきます。

■着工

工事請負の契約を済ませれば工事着工となります。
しかし工事に入った後も現場変更は行っていきます。
図面上では気が付かない部分や、建物が立ち上がってからの
イメージを最優先とし、お客様にとって一番良いかたちを探っていきます。
設計は工事完了まで終わらないのが当方の理念です。

■VE計画

VEとは、製品やサービスの果たすべき「機能」をユーザーの立場からとらえて分析し、
その達成手段について様々なアイデアを出す事を指します。
それらのアイデアを組み合わせたり、さらに発展させた上で評価し、
最適な方法を選択します。その一連のプロセスを組織の力を結集して行い 、
顧客が求める機能を最低のライフサイクル・コストで確実に達成する手段を実現するのです。
使用者優先、機能本位で考える。様々なアイデアを生かし現状を打破する。
機能とコストの両面から価値の向上をはかっていくのがVEの考え方です。




■工事着工

工事施工業者との工事請負契約が締結されましたら着工となります。

工事期間中は、工事監理を行います。
・使用材料が図面通り適切に使用されているか
・隠れる部位の工事は適切に行われているか
・建築主様と共に使用材料の色決め
・施工中のアクシデントへの対応

※工事
管理とは、現場にて現場監督が下請け業者を指示し、工事を進めていくことを指します。
※工事
監理とは、監理者(設計者)が、図面通りに不備無く工事が進められているのかを確認する事を指します。

工事期間中は、監理者が建築主様の代理となりますので、
小さな事へも手直しや、補修を指示致します。

■地鎮祭

地鎮祭とは新築の工事着工前に、その土地をお祓いし、
工事の安全と建築後の家内安全を祈願するものです。
お客様にご用意いただくものもありますが、
神主さんへの御礼を含めて5万円程度となります。

■上棟式

上棟式とは建前ともいわれ、柱、梁などの骨組みが完成した後、
最後に棟木を取り付ける際に行う儀式のことです。
本来は棟梁自身が建物が完成するまで、
災いが起こらないようにとの願いをこめて行うものでしたが、
近年では建主が工事関係者に気持ちよく仕事を進めてもらうための
もてなしの意味が強くなっているようです。
上棟式の費用については大工さんへの祝儀と棟梁への御礼、お弁当などです。
但し、必ずやらなければならない物ではありません。

■監理者検査

お客様への引き渡し検査の前に、監理者によって検査を行います。
傷や汚れも細かくチェックし、補修を指示します。
工事の過程でも細かく検査を致しておりますので、
この時点で大きな問題が出る事はありません。
引渡し検査の前の最終検査です。

■引渡し検査・手直し工事

監理者と施工業者と建築主様で行う最終検査です。
同時に、設備機器などの使用方法等の説明(取扱説明)も行います。
また、是正箇所がある場合は手直し工事を行います。

■引渡し・アフターサービス

引渡し時には、家の鍵や保証書などをお渡しいたします。
基本的に1年以内に生じた問題については、施工者責任として処理致します。(工事に関係のない場合を除く)
補修等の問題が発生した場合には、監理者(オフィススタイル)が施工業者へ指示致します。






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